Žemės sutartis veikia kaip specialus susitarimas tarp pardavėjo ir pirkėjo dėl nekilnojamojo turto, pavyzdžiui, namo ar komercinės paskirties sklypo, pardavimo. Paprastai žemės sutartis veikia, kai pardavėjas suteikia kapitalą paskolai už nekilnojamąjį turtą finansuoti. Tada pirkėjas yra atsakingas už mėnesinių įmokų mokėjimą pardavėjui, kol bus sumokėtas paskolos likutis. Žemės sutartys gali būti naudojamos perkant gyvenamuosius namus ar komercinę nuosavybę. Žemės sutartis taip pat gali būti vadinama pirkimo-pardavimo sutartimi, patikėjimo teise, privačios hipotekos ar išsimokėtinai žemės sutartimi.
Viena iš pagrindinių žemės sutarties ypatybių yra nuosavybės teisė. Įprastoje žemės sutartyje pardavėjas išlaiko nuosavybės teisę į žemę tol, kol lieka paskolos likutis. Tada pirkėjas atlieka išsimokėtinai mokėjimus pagal abipusiai sutartą mokėjimo grafiką. Pirkėjui visiškai sumokėjus pagrindinę paskolos sumą, pardavėjas pirkėjui pateikia turto aktą.
Nors pirkėjas neturi teisės akto dėl turto, kol nesumokama pagrindinės sumos, pirkėjas paprastai turi teisę perimti turtą ir juo naudotis. Jei pirkėjas nori greičiau sumokėti pagrindinę sumą, jis gali sumokėti pardavėjui vienkartines išmokas. Pardavėjas, o ne bankas ar kita finansinę paskolą teikianti institucija, paprastai suteikia paskolos finansavimą. Žemės sutartis paprastai sudaroma rašytiniu susitarimu, kurį pasirašo ir pardavėjas, ir pirkėjas. Paprastai šiuose susitarimuose nurodoma turto pirkimo kaina, taip pat sutarties grąžinimo sąlygos, pvz., mokėjimo suma, grafikas ir palūkanų norma.
Žemės sutartys potencialiems pirkėjams gali suteikti nemažai pranašumų. Sudarant daugumą žemės sutarčių, pirkėjas neprivalo mokėti pardavėjui didelio pradinio įnašo. Be to, kadangi pardavėjas finansuoja sandorį, pirkėjai, kurių kredito balai yra ne tokie tobuli, gali turėti teisę sudaryti žemės sutartį.
Kai kurie trūkumai gali būti susiję su žemės sutartimis. Dažnai turtas, parduodamas pagal žemės sutartį, yra brangesnis nei turtas, įsigytas pagal tradicinę skolinimo schemą. Kadangi pardavėjas finansuoja sandorį, o pirkėjas paprastai neturi siūlyti didelio pradinio įnašo, pardavėjas gali parduoti turtą už didesnę kainą.
Vienas didžiausių žemės sutarčių trūkumų yra mokėjimų nevykdymas. Jei pirkėjas nemoka mėnesinių įmokų, pardavėjas gali susigrąžinti turtą. Tokiu atveju pardavėjas paprastai turi teisę pasilikti visus pirkėjo jau sumokėtus įmokos pinigus kaip nuomą.