Nekilnojamojo turto valdymas yra tiesiog turto valdymas, atsižvelgiant į didesnį kontekstą nei tas, kuriame turtas egzistuoja. Šis kontekstas paprastai yra kitoks nei nekilnojamojo turto turėjimas ir valdymas. Pavyzdžiai gali būti gamyba, sandėliavimas, mažmeninė prekyba, moksliniai tyrimai ir plėtra arba biuro patalpos verslo vykdomajai valdžiai. Kad ir koks būtų kontekstas, nekilnojamojo turto valdymo tikslas yra laikyti nekilnojamąjį turtą kaip atskirą įmonę ir maksimaliai padidinti jo vertę.
Atskiras nekilnojamojo turto verslas vertinamas pagal jo gaunamas grynąsias pajamas. Jei nekilnojamasis turtas nebuvo tinkamai prižiūrimas, iš grynųjų pajamų nurodytos vertės bus atimamos jo gero remonto išlaidos. Tada norite sužinoti, kaip maksimaliai padidinti grynąsias pajamas iš nekilnojamojo turto.
Yra keturios bendros išlaidų kategorijos: nekilnojamojo turto mokesčiai, laisvos vietos, komunalinės paslaugos ir priežiūra. Nekilnojamojo turto mokesčiai paprastai sunaudoja nuo 15 iki 20 procentų nekilnojamojo turto pajamų. Skirtingos apmokestinimo jurisdikcijos, tiek valstybėje, tiek tarp valstijų, turi skirtingas apmokestinimo schemas, todėl tikslus procentas gali būti didesnis arba mažesnis. Nekilnojamojo turto mokesčiai yra sunkiausiai mažinamos išlaidos. Išmintingas turto valdymas sieks sumažinti mokesčių vertintojo vertinimą nuosmukio metu.
Laisvos vietos yra kitos didžiausios išlaidos. Čia gali būti prarasta nuo 9 iki 18 procentų suplanuotų bendrųjų pajamų. Nuomininkui išvykus, nuomotojas patiria negautas pajamas, dažymo ir perdangos padengimo išlaidas, naujų „nuomininko patobulinimų“, specifinių nuomininko poreikiams pritaikytų patobulinimų ir lizingo išlaidų, tokių kaip reklama ir teisinės išlaidos. susiję su nuomos sutarties rengimu ir peržiūra.
Apdairus nekilnojamojo turto valdymas sumažins apyvartą, net jei ne visada bus pasiekta maksimali nuomos kaina. Nuomos mokesčio sumažinimas esamiems nuomininkams keliais doleriais per mėnesį yra pigesnis nei išlaidos, susijusios su nuomininko išvykimu. Ir atvirkščiai, pigiau leisti patalpas likti laisvoms kiek ilgiau, nei išnuomoti neišgalinčiam nuomininkui arba turinčiam didelių kredito problemų. Vienintelis dalykas, kuris brangesnis už gero nuomininko praradimą, yra blogo nuomininko iškeldinimas.
Komunaliniai mokesčiai yra nemenki kaštai nuomotojui daugiaaukščiuose biurų plotuose, bet ne juostiniuose prekybos centruose, kur patalpų apskaita paprastai yra individuali. Nekilnojamojo turto valdymo kontekste komunalinės paslaugos yra svarbios, nes didesnė verslo įmonė jas moka tiesiogiai arba netiesiogiai. Apšvietimas, šildymas ir oro kondicionavimas dabar paprastai valdomi kompiuteriais, šilumos jutikliais ir judesio jutikliais. Įsitikinkite, kad jie yra ir atnaujinami.
Priežiūra, kuri turėtų sunaudoti nuo 8 iki 12 procentų nuomos kainos, yra mėgstamiausia vieta trumpam keisti nekilnojamąjį turtą. Nepakankamas turto remontas yra prasta turto valdymo strategija. Laikui bėgant problemos didėja, o remontas kainuoja daug kartų, nei būtų kainavęs, jei būtų atliktas tada, kai turėjo būti atliktas. Kita vertus, perkant be reikalo brangius šviestuvus yra švaistomi pinigai, nesvarbu, kuris vadovas jų norėtų. Geriausia strategija yra tinkamai ir tada, kai reikia, remontuoti turtą, tačiau vengti per daug mokėti ar per daug gerinti.