Hipotekos užstatas yra pinigų suma, kurią būsto pirkėjas sumoka grynaisiais už būstą, o likusius pinigus hipotekos bendrovė suteikia kaip paskolą. Santykis tarp hipotekos indėlio ir visos pirkimo kainos yra žinomas kaip paskolos ir vertės santykis. Paskolų rinka istoriškai svyravo pirmyn ir atgal, bandydama rasti tinkamą santykį. Jei jis per didelis, potencialiems būsto pirkėjams bus sunkiau surinkti reikiamų pinigų; Ir atvirkščiai, jei jis yra per mažas, skolintojams kyla didesnė rizika prarasti, jei skolininkas nevykdo įsipareigojimų.
Hipotekos indėlio pagrindai yra paprasti. Jei būsto pirkėjas nori hipotekos už 100,000 15 USD vertės nekilnojamąjį turtą, o hipotekos skolintojas reikalauja 85,000 % užstato, tada paskola yra 15,000 15 USD (USD), o pirkėjas suteikia likusius 85 XNUMX USD (USD). Šią struktūrą galima apibūdinti dviem būdais: XNUMX % paskolos ir vertės santykiu arba XNUMX % hipoteka.
Pinigų surinkimas hipotekos indėliui gali būti viena iš sunkiausių dalykų perkant pirmąjį būstą. Taip yra todėl, kad daugelis skolininkų prieš pirkdami gyvena nuomojamame būste, o tai reiškia, kad nuoma suvalgo daug jų pajamų ir sunku sutaupyti pinigų. Laimingi, pirmą kartą įsigyjantys būstą, pinigus už užstatą gali pasiskolinti iš tėvų ar kitų giminaičių.
Gali atrodyti, kad skolintojams geriau pasielgtų reikalaudami mažesnio indėlio, nes tai patraukliau skolininkams ir dėl to bendros už paskolą sumokėtos palūkanos bus didesnės. Tačiau yra du pagrindiniai mažesni indėlių trūkumai, dėl kurių daugelis skolintojų nori reikalauti didesnių indėlių. Pirmoji priežastis yra ta, kad skolininkai, sukaupę didesnį indėlį, gali atrodyti finansiškai atsakingesni ir todėl labiau linkę grąžinti. Ironiška, kad antroji priežastis yra skolininkai, kurie negali arba, tiksliau, negali grąžinti paskolos.
Kuo mažesnis užstatas, tuo mažesnis pradinis skirtumas tarp būsto vertės ir pinigų, kuriuos skolininkas skolingas. Kuo šis atotrūkis mažesnis, tuo didesnė rizika, kad būsto rinkos svyravimai reiškia, kad būsto rinkos vertė nukris žemiau hipotekoje likusios sumos, ypač hipotekos su palūkanų grąžinimu, situacija vadinama neigiamu nuosavu kapitalu. Dėl to kyla rizika, kad namo savininkas negalės persikelti namo, nes pardavimo kaina nepadidės pakankamai, kad būtų galima sumokėti hipoteką. Taip pat kyla rizika, kad jei skolintojas bus priverstas atimti iš savo nuosavybę, pardavus būstą nebus surinkta pakankamai grynųjų pinigų negrąžintai paskolai atgauti.
Nepaisant šios rizikos, kai kurie skolintojai reikalavo mažų indėlių – vos 5%. Kiti siūlė 100 % hipoteką, o tai reiškia, kad nereikalaujama užstato, o kai kurie netgi siūlė paskolas, kurių suma didesnė nei 100 %, o tai reiškia, kad skolintojas sumokėjo visą pirkimo kainą ir paskolino skolininkui papildomų pinigų. Po 2007 ir 2008 m. prasidėjusios finansų krizės, kurią sukėlė hipoteka pagrįsti vertybiniai popieriai, susieti su paskolomis, kurių įsipareigojimų nevykdymo lygis buvo didelis, dauguma skolintojų nustojo siūlyti tokias paskolas.