2 fazės aplinkos vertinimas (ESA) yra JAV vyriausybės įgaliotas komercinės paskirties žemės ir patobulinimų bandymų procesas, siekiant nustatyti aplinkos užterštumo lygį. Jis atliekamas po to, kai 1 fazės ESA nustato, kad tikėtinas užterštumas. Vertinimo procesas padeda nustatyti pirkėjų, norinčių įsigyti turtą, atsakomybę ir nustatyti valymo išlaidas.
Nekilnojamojo turto aplinkos užterštumas atsiranda, kai į žemę patenka pavojingos cheminės medžiagos ar nafta arba statant pagerinimus naudojamos pavojingos medžiagos. Taip gali nutikti, kai, pavyzdžiui, turtas yra per arti gamybos įmonės, kuri išpila chemines medžiagas į vietinę upę. Dėl kintančių pramonės standartų statybinėse medžiagose dažnai yra teršalų, kurie vienu metu leido naudoti tam tikras medžiagas tik tam, kad laikui bėgant jos būtų pavojingos žmonėms, pvz., asbesto ir švino dažų.
JAV vyriausybė nustatė griežtus atsakomybės standartus komercinio nekilnojamojo turto pirkėjams, įpareigodama bet kurį pirkėją užterštos nuosavybės išvalymą, kai tik įsigijo. Ši atsakomybė taikoma neatsižvelgiant į tai, kada įvyko užteršimas, kas buvo atsakingas už problemą, ar pirkėjas žinojo apie problemą prieš užbaigdamas pardavimą. Vienintelė išimtis yra, jei pirkėjas gali įrodyti, kad jis atliko kruopštų turto tyrimą, kad nustatytų užterštumą. Jei jo kruopštumas neparodė raudonų vėliavėlių, jis laikomas „nekaltu pirkėju“ ir nėra atsakingas už valymą.
Pirkėjai atitinka deramo patikrinimo reikalavimus, užsisakydami ESA turtui. ESA turi tris fazes. Pirmasis etapas yra tiriamasis. Ieškoma nekilnojamojo turto ir apylinkių istorijoje poveikio aplinkai požymių, tokių kaip gamybinių įrenginių artumas, istoriniai aplinkos įvykiai ir įprastas statybinių medžiagų panaudojimas pagal turto amžių. Jei atliekant tyrimą nustatoma kokia nors problema, užsakomas 2-ojo etapo aplinkos vertinimas.
2 fazės aplinkos vertinimas yra bandymo etapas. Tyrėjas ima dirvožemio, požeminio ir paviršinio vandens mėginius ir tiria juos dėl naftos, sunkiųjų metalų, pesticidų ir tirpiklių. Jis taip pat ima patobulinimams naudotų statybinių medžiagų pavyzdžius ir tikrina patalpų oro kokybę. Procese ieškoma švino dažų, radono, gyvsidabrio, asbesto, pelėsių ir pelėsių.
Amerikos bandymų ir medžiagų draugija (ASTM) nustato 2 fazės aplinkosaugos vietos vertinimo standartus. Tyrimui atlikti samdomas konsultantas, kuris pirkėjui pateikia raštišką ataskaitą. Paprastai ataskaitoje nustatomas užteršimo tipas ir poveikio lygis, taip pat pateikiama profesionali nuomonė apie taisomuosius veiksmus, kurių reikėtų imtis norint išvalyti nuosavybę. Tai yra nepakeičiama pirkėjo proceso dalis ir leidžia jam nustatyti išlaidas, susijusias su vyriausybės įgaliotu valymu, jei jis nuspręstų parduoti.