Svarstant komercinio ar investicinio turto pardavimą ir pakeitimą, gali būti protinga ieškoti atvirkštinio mainų. Šis nuosavybės keitimo būdas, dar žinomas kaip 1031 atvirkštinis keitimas arba kaip atvirkštinis keitimas 1031, yra Pajamų procedūros 2000-37, federalinio mokesčių įstatymo, priimto JAV 2000 m. rugsėjį, rezultatas.
1031 birža yra „saugus uostas“, kurį įsteigė IRS, kad būtų atsižvelgta į aplinkybes, kurios leistų mokesčių mokėtojams pasinaudoti finansiškai patrauklia ir potencialiai pelninga galimybe įsigyti naują ir parduoti seną investicinį ar komercinį turtą. 1031 birža apima daugybę nekilnojamojo turto sandorių, išskyrus atvirkštinius mainus. Nekilnojamasis turtas, bene dažniausiai keičiama prekė, gali apimti biurų pastatus, sandėlius, daugiabučius namus ir kt. Neužstatyta žemė taip pat gali būti įtraukta į 1031 atvirkštinį mainą, jei sklypas yra tinkamai zonoje.
Iš esmės 1031 atvirkštinio keitimo sandoris yra būdas, kai asmuo arba konsorciumas perka pakaitinį turtą prieš parduodant atsisakytą turtą ir be neigiamo mokestinio poveikio. Vidaus pajamų tarnybos (IRS) pripažintas tokio sandorio pelnas arba nuostolis atidedamas neribotam laikui, jei laikomasi visų mainų sąlygų, sąlygų ir terminų. Ši nuosavybės perleidimo galimybė yra teisinis vengimas dažnai mokėti didelį kapitalo prieaugio mokestį. Tačiau pakeičiamas turtas turi būti tokios pat ar didesnės nei atsisakomo turto vertė.
Atvirkštinio keitimo atveju nuosavybės teisės arba aktas į pakaitinį turtą arba atsisakomą turtą už tam tikrą mokestį yra „stovėję“ arba laikomi akredituoto „Exchange Accommodation Title-holder“ (EAT) iki 180 dienų. Po to, jei atsisakytas turtas nebuvo parduotas, 1031 atvirkštinio keitimo sandoris gali būti anuliuotas, o bet koks iš sandorio gautas kapitalo prieaugis yra pripažįstamas ir apmokestinamas. Gali būti atliktas atvirkštinis keitimas 1031, kuris trunka ilgiau nei 180 dienų, pavyzdžiui, statomas ar renovuojamas turtas, tačiau IRS auditas gali atmesti sandorį. Pakaitinio turto pirkėjai gali pakartotinai sudaryti kitą 1031 atvirkštinį keitimą, jei nustatoma, kad per 180 dienų atsisakyta turto nebus parduota. Tačiau IRS gali pripažinti tokius tolesnius mainų sandorius arba nepripažinti.
Nors bet kokio tipo komerciniam ar investiciniam turtui gali būti suteiktas saugus uostas naudojant 1031 keitimą, labiausiai paplitęs yra nekilnojamasis turtas, nes jam dažniausiai taikomas kapitalo prieaugio pripažinimas IRS.