Hipotekos pakeitimas vertybiniais popieriais reiškia nukrypimą nuo tradicinių būsto skolinimo modelių, kai paskolą išduodanti finansų įstaiga išlaiko vekselį ir įsipareigojimų nevykdymo riziką, kol sueis įsipareigojimas. Vietoj to, pakeitimas vertybiniais popieriais yra procesas, kurio metu skolintojai suteikia hipotekos paskolas ir parduoda jas subjektams, galintiems sujungti daugybę hipotekos lakštų į vertybinių popierių produktus, skirtus kredito rizikai paskirstyti kelioms šalims. Taip bankai, kurie yra inicijuoti, yra išsilaisvinti nuo ilgalaikės rizikos, kurią kelia didelis hipotekos portfelis, iš tikrųjų turi paskatą suteikti kuo daugiau paskolų, kad gautų didžiausius mokesčius. Dešimtajame dešimtmetyje plačiai išpopuliarėjęs hipotekos pakeitimas vertybiniais popieriais Jungtinėse Valstijose iš esmės sustojo nuo 1990 m., kai ėmė atsiskleisti JAV būsto rinkos žlugimas.
Rizikos diversifikavimas pakeitus vertybiniais popieriais reiškia vekselio pardavimą įmonėms, turinčioms galimybę daugelį tokių vekselių paversti vertybiniais popieriais, kuriuos investuotojai gali įsigyti. Hipotekos turtas dažnai parduodamas specialios paskirties įmonei (SPV) arba patikos fondui, siekiant užtikrinti investuotojo teisę į pagrindinius ir palūkanų mokėjimus. Taigi pagrindinės hipotekos įsipareigojimų nevykdymo pavojus perkeliamas investuotojams, o ne bankui, kuriam jis buvo suteiktas. Šių rūšių vertybinių popierių produktų rinka tradiciškai apėmė fizinius asmenis, savivaldybes, juridinius asmenis ir kitus institucinius investuotojus. Tokio tipo procese sukauptos paskolos gali būti paskolos būstui ir komercinėms paskoloms.
Hipotekos pakeitimas vertybiniais popieriais Jungtinėse Amerikos Valstijose, apimantis federaliniu lygmeniu remiamas Fannie Mae, Freddie Mac ir Ginnie Mae paskolas, paprastai atliekamas vienu iš trijų pagrindinių būdų. Obligacijos gali būti sujungtos ir parduodamos kaip vieningi, perleidžiami vertybiniai popieriai. Arba paskolų fondų palūkanos ir pagrindinės sumos gali būti padalytos ir parduodamos kaip atskiri srautai.
Galiausiai, yra galimybė parduoti įkeistos hipotekos įsipareigojimus (BRO), kitaip vadinamus dalimis, kurios kelia skirtingą rizikos laipsnį investuotojams. Didžiausios dalys yra tos, kurios siūlo mažiausią riziką, bet kuklesnę grąžą. Mažesnėms dalims būdinga didesnė rizika, bet taip pat galimybė gauti didelį pelną.
Hipotekos pakeitimo vertybiniais popieriais praktikos šalininkai dažnai teigia, kad šis procesas suteikia daugiau galimybių gauti paskolas būstui ir suteikia investuotojams galimybę uždirbti didelę grąžą. Kiti mano, kad hipotekos pakeitimo vertybiniais popieriais praktika, paplitusi nuo būsto bumo pradžios iki 2007 m. pabaigos, labai pagilino pasaulinę finansų krizę. Kai kurie teigia, kad daugiausia kaltės turėtų tekti kredito reitingų agentūroms ir investiciniams bankams, kurie, jų manymu, beatodairiškai sujungė rizikingas antrinės rizikos hipotekos paskolas ir pristatė investuotojams kaip daug saugesnius, nei galiausiai pasirodė.