Turto išvestinė finansinė priemonė – tai specifinė finansinės priemonės rūšis, kurioje išvestinės priemonės vertė svyruoja priklausomai nuo nekilnojamojo turto pokyčių. Sutartys, apimančios tokias išvestines priemones, dažniausiai sudaromos remiantis nekilnojamojo turto indeksais; gerai sudaryti plataus masto indeksai yra gyvybiškai svarbūs tokio tipo finansiniams sandoriams. Šie sandoriai yra gana sudėtingi, todėl dažniausiai išvestines finansines priemones naudoja korporacijos arba patyrę investuotojai. Nekilnojamojo turto išvestinių finansinių priemonių pavyzdžiai yra išankstiniai sandoriai, visos grąžos apsikeitimo sandoriai arba obligacijos, kurių išvestinė priemonė yra obligacijų struktūroje.
Išankstiniai ir ateities sandoriai yra labiausiai paplitę sandoriai naudojant nekilnojamojo turto išvestines priemones. Įprastoje ateities sutartyje investuotojas susitaria sumokėti tam tikrą sumą konkrečiu būsimu laiku. Tada kitas investuotojas sumokės sutarto turto indekso kartotinį. Šis kartotinis yra fiksuotas. Supaprastintas būdas tai žiūrėti yra toks, kad kiekviena šalis lažinasi dėl kitokio būsimo finansinio rezultato.
Kai kurie komercinio nekilnojamojo turto investuotojai naudoja tokias strategijas kaip apsikeitimo sandoriai. Jie atlieka mokėjimus pagal palūkanų normos indeksą. Išvestinės nuosavybės priemonės leidžia investuotojams dalyvauti nekilnojamojo turto rinkoje, nereikalaujant iš tikrųjų pirkti ir parduoti pastatų. Dėl šios priežasties dar vienas prekybos nekilnojamojo turto išvestinėmis priemonėmis terminas yra sintetinis nekilnojamasis turtas.
Jei investuotojas turi nuomojamą nekilnojamąjį turtą ir paskolą su fiksuotais mokėjimais, nuomos mokesčio sumos svyravimai, kuriuos jis gali imti, reiškia, kad jis gali nepajėgti padengti šių mokėjimų iš pajamų, kurias gauna iš turto. Išvestinių finansinių priemonių naudojimas gali padėti išspręsti šią galimybę; investuotojas gali pasinaudoti pastato vertės svyravimu, jo neparduodamas. Nuomos kainos dažnai kyla ir mažėja kartu su turto verte, todėl išvestinės priemonės gali padėti gauti papildomų pajamų tuo metu, kai nuomos kaina yra maža. Šiuo atveju sunku tiksliai nuspręsti, kokią išvestinę priemonę geriausia naudoti.
Iš esmės finansinius sandorius su nekilnojamojo turto išvestinėmis priemonėmis sudaro dvi sandorio šalys, kurios keičiasi grynaisiais pagal sutarto indekso vertę. Nekilnojamojo turto investuotojams rekomenduojama naudoti tik paprastas išvestines finansines priemones ir tokias, kurios yra glaudžiai susijusios su fizinėmis savybėmis, nes investuotojai, investuojantys į sudėtingas išvestines priemones, rizikuoja bankrutuoti. Tačiau, jei naudojami atsargiai, išvestinės nuosavybės priemonės gali padėti stabilizuoti komercinį nekilnojamąjį turtą ir apsaugoti nuo priverstinio pardavimo.
Jungtinė Karalystė yra pasaulinė nekilnojamojo turto išvestinių finansinių priemonių naudojimo lyderė. Labiausiai paplitęs JK komercinių objektų indeksas yra „Invest Property Databank“. Šis indeksas taip pat naudojamas keliose kitose šalyse, įskaitant Australiją, Vokietiją, Šveicariją, Prancūziją, Italiją ir Šveicariją. Svarbu, kad išvestinių finansinių priemonių sandoriuose naudojami indeksai būtų patikimi. Jungtinėse Valstijose du dažniausiai naudojami indeksai yra Nacionalinės investicijų į nekilnojamąjį turtą patikėtinių indeksas ir „Standard and Poor’s“ indeksas.